چگونه یک قرارداد پیش فروش مناسب تنظیم کنیم؟

چگونه یک قرارداد پیش فروش مناسب تنظیم کنیم؟

 با توجه به اینکه عدم تنظیم دقیق قرارداد پیش فروش در نهایت منجر به ضرر و زیان یکی از طرفین یا هر دو می‌شود و خواسته یا ناخواسته دعاوی حقوقی را افزایش می‌دهد، توجه به شکل صحیح تنظیم قرارداد پیش‌فروش جزو اولین گام‌های ضروری پس از تصمیم طرفین به انجام معامله است... 

 

چگونه یک قرارداد پیش فروش مناسب تنظیم کنیم؟

 با توجه به اینکه عدم تنظیم دقیق قرارداد پیش فروش در نهایت منجر به ضرر و زیان یکی از طرفین یا هر دو می‌شود و خواسته یا ناخواسته دعاوی حقوقی را افزایش می‌دهد، توجه به شکل صحیح تنظیم قرارداد پیش‌فروش جزو اولین گام‌های ضروری پس از تصمیم طرفین به انجام معامله است.

 بهتر است طرفین به خصوص پیش‌خریداران، قبل از مراجعه به بنگاه‌های مسکن یا دفاتر اسناد رسمی، برای تنظیم قرارداد پیش‌فروش نسبت به هریک از مواد، بندها و تبصره‌های موجود در فرم‌های استاندارد در این نوع از قرارداد، مطالعه، ارزیابی و تامل کرده و در صورتی که خودشان سررشته کافی برای تعیین مفاد قرارداد ندارند، حتما با مشاور حقوقی و مالی در این زمینه مشورت کنند تا گرفتار دردسرهای بعدی ناشی از بی‌اطلاعی از اصول حاکم بر اینگونه معاملات نشوند.
این در حالی است که لازم است موارد موجود در قرارداد متناسب با وضعیت روز بازار مسکن و همچنین اهداف خریدار و سازنده تنظیم شود که در هر دوره‌ای ممکن است متفاوت باشد. تعیین زمان تحویل، ثابت یا متغیر بودن قیمت ساخت متناسب با افزایش هزینه‌ها در طول احداث پروژه و هزینه تاخیر، مواردی هستند که حتما باید با توجه کافی نسبت به شرایط روز، تعیین و تکلیف شوند.

فرم قرارداد پیش‌فروش در کامل‌ترین شکل خود دارای ۱۱ ماده است که هر کدام از این مواد، چند بند تکمیلی دارد.
ماده ۱- طرفین قرارداد: عبارتند از فروشنده و خریدار یا وکلای آنان. (درج مشخصات کامل آنان، آدرس و شماره تماس به طور دقیق و خوانا)

ماده ۲- عبارت است از ساخت و فروش مورد معامله با مشخصات، اوصاف و شرایط مورد توافق طرفین و انتقال آن طبق مقررات به خریدار در برابر دریافت عوض معلوم که اصولا مبلغ بوده که بر حسب متر مربع یا قیمت تمام شده محاسبه می‌گردد.
ماده ۳- مشخصات مورد قرارداد: دارای دو بند و یک تبصره می‌باشد که در بند ۱ لزوما و الزاما ثبت تعداد دانگ مورد معامله، شماره پلاک احداثی و به‌خصوص مساحت واحد مذکور که اغلب اختلافات ناشی از عدم تسلیم مساحت و متراژ توافق شده توسط سازنده باعث بروز مشکلاتی برای طرفین می‌شود. بنابراین تاکید می‌شود مساحت خالص (مفید) و مشاع واحد، به صورت دقیق ذکر شود یا حتی‌الامکان حداقل و حداکثر آن نوشته شود تا بعد از انجام معامله یا تحویل واحد متعاملین متضرر نشوند. البته در قیمت‌گذاری واحد آپارتمان، محاسبه متراژ مفید ساختمان و انباری و یک دوم پارکینگ بدون محاسبه مشاعات ملحق ساختمان ملاک عمل قرار می‌گیرد و همچنین ذکر ضلع و طبقه واحد. بند ۲ که طی برگه پیوست مصالح مورد استفاده و لوازم و منصوبات و دیگر موارد شرح داده می‌شود.

در تبصره این بند آمده است که هرگونه تغییری در نقشه یا مشخصات ساختمان با رضایت طرفین امکان‌پذیر است.

ماده ۴ - قیمت مورد معامله: قیمت یا ثمن معامله طبق توافق طرفین مقرر می‌شود، لذا ضمن درج دقیق قیمت برحسب مترمربع یا قیمت تمام شده، مبلغ پیش‌پرداخت و مبالغ باقی‌مانده به صورت دقیق با تاریخ مشخص پرداخت تنظیم می‌شود.
تذکر: در درج شرایط پرداخت توصیه می‌شود مبلغی به عنوان تضمین تنظیم سند در دفترخانه تعیین و در گرو خریدار باقی بماند.

ماده ۵ - تسلیم مورد معامله: در این ماده تاریخ دقیق تحویل مورد معامله درج می‌شود، لذا در ذکر تاریخ توجه شود که متعاملین در آینده دچار ضرر و زیان نشوند. 

ماده ۶ - شرایط و آثار قرارداد: دارای ۱۴ بند و یک تبصره شامل لزوم ثبت قرارداد پیش‌فروش، دارا بودن شناسنامه و مجوز ساخت از شهرداری است؛ در برخی موارد مشاهده می‌شود، سازندگان، به دلیل عدم تمکن مالی اقدام به پیش‌فروش می‌کنند که به دلیل عدم دارا بودن مجوز مذکور، اعلام تاریخ دقیق تحویل مورد معامله امکان‌پذیر نبوده که این خود بروز مشکلات آینده را موجب می‌شود.
قیمت مورد معامله طبق توافق طرفین مکتوب می‌شود، لذا به هیچ عنوان و با بالا رفتن تورم تغییری در آن لحاظ نمی‌شود (هر چند در برخی قراردادها طرفین توافق می‌کنند در صورت افزایش قابل توجه هزینه‌های ساخت در طول مدت احداث پروژه، درصدی از افزایش را اعمال کنند)، همچنین ذکر مبلغ خسارت در تاخیر تحویل واحد از ناحیه فروشنده و عدم پرداخت به موقع ثمن معامله مذکور در ماده ۴ از طرف خریدار، در بند‌های این ماده، از نکات قابل توجه است.

قسمت توضیحات: در این قسمت نکات مهمی از قبیل آدرس دقیق ساخت مورد معامله، نوع مصالح مورد استفاده، تمهیدات به کار رفته در آن، شرایط مالکیت، امکانات شامل آب، برق و گاز و مشاعات واحد از جمله پارکینگ و انباری و... طبق قانون تملیک آپارتمان‌ها، ذکر دقیق شرایط پرداخت به تاریخ، مقرر کردن مبلغ فسخ قرارداد برای تضمین قرارداد، ذکر می‌شود.